El porcentaje de financiación: lo primero que fija el margen
La mayoría de bancos en España financian, como máximo, entre el 80 % del valor de tasación para vivienda habitual (a veces algo más para segunda vivienda, aunque con condiciones distintas). Esto significa que necesitas tener ahorrado, además del precio de la vivienda menos ese 80 %, los gastos de la operación (ver el artículo sobre gastos de comprar una casa). El valor de referencia es el menor entre el precio de compra y la tasación — si tasa por debajo del precio pactado, el banco presta sobre la tasación, no sobre el precio.
El nivel de endeudamiento: la regla del 30-35 %
Como norma general, los bancos evitan que la cuota de la hipoteca (sumada a otras deudas que ya tengas, como un préstamo de coche) supere el 30-35 % de tus ingresos netos mensuales. No es una ley, pero es el criterio que aplican la mayoría de entidades porque es el umbral que, según su propia experiencia de riesgo, reduce la probabilidad de impago.
El historial crediticio
El banco consulta ficheros de solvencia (como ASNEF o RAI) para comprobar si tienes impagos pendientes, y tu historial previo con otros préstamos o tarjetas. Un historial limpio, aunque hayas tenido deudas en el pasado ya saldadas, pesa a tu favor; estar incluido en un fichero de morosos en el momento de la solicitud suele ser motivo de rechazo directo, independientemente del resto de tu perfil.
La estabilidad laboral
Un contrato indefinido con antigüedad pesa más que uno temporal reciente, y ser autónomo suele requerir aportar más documentación (normalmente 2-3 años de declaraciones de la renta) para demostrar ingresos estables, en vez de bastar con las últimas nóminas. No es que a un autónomo se le niegue la hipoteca por sistema, pero el proceso de estudio es más exigente en justificar la regularidad del ingreso.
Qué puedes hacer para mejorar tu perfil antes de pedirla
- Cancelar o reducir otras deudas pequeñas antes de solicitar la hipoteca, para bajar tu nivel de endeudamiento total.
- Evitar cambios de trabajo justo antes de la solicitud, si puedes elegirlo.
- Reunir el ahorro necesario para cubrir gastos y la parte no financiada antes de empezar a buscar vivienda, no durante el proceso.
Un ejemplo con números: cuánto puedes pedir
Una recomendación habitual del sector es que las deudas no superen el 35 % de los ingresos netos. Para ingresos netos de 2.400 € al mes:
| Concepto | Cifra |
|---|---|
| Cuota máxima recomendada (35 % de 2.400 €) | 840 €/mes |
| Precio de la vivienda | 200.000 € |
| Financiación al 80 % | 160.000 € |
| Ahorro propio para la entrada (20 %) | 40.000 € |
| Gastos (8-13 % del precio) | 16.000 - 26.000 € |
| Ahorro total necesario | 56.000 - 66.000 € |
Es una referencia, no una regla legal: cada banco aplica sus propios criterios de riesgo y financiación.
Preguntas frecuentes
¿Qué mira el banco además del sueldo?
La estabilidad laboral, otras deudas, tu historial de pago y la tasación de la vivienda.
¿Por qué no financian el 100 %?
Porque la tasación y el margen de seguridad hacen que lo habitual sea financiar hasta cerca del 80 % del valor de tasación.
¿Ayuda tener un avalista?
Puede ayudar a que te concedan la hipoteca, pero compromete a otra persona. Se explica en el artículo sobre avalistas.